- ร่างพรบ.EEC กำหนดให้แผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินและแผนผังการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภคที่จัดทำขึ้นตาม พรบ.นี้ เป็น "ผังเมือง" ตามกม.ว่าด้วยผังเมือง สำหรับจังหวัดต่างๆในเขตพัฒนาพิเศษ และให้มีผลบังคับโดยไม่มีกำหนดเวลาสิ้นอายุ

ง่ายๆ คือ พรบ. ผังเมืองจะไม่มีผลบังคับใช้ในจังหวัดต่างๆ ที่อยู่ในเขตนี้อีกต่อไป และให้ใช้ "แผนผัง" ที่คณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษ จัดทำขึ้น

- การประเมินผลกระทบทางสิ่งแวดล้อม พรบ.นี้ กำหนดให้คณะกรรมการสิ่งแวดล้อมแห่งชาติแต่งตั้งคณะกรรมการผู้ชำนาญการเพื่อพิจารณาให้ความเห็นชอบรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมของโครงการหรือกิจการนั้น "เป็นการเฉพาะ" ได้

ข้อดี การพิจารณาโครงการต่างๆ จะทำได้เร็ว เพราะมีคณะกรรมการเฉพาะ แถมยังอาจตั้งผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านหรือเฉพาะพื้นที่ เป็นกรรมการได้

แต่ข้อเสีย คณะกรรมการที่ตั้งขึ้น อาจตั้งเพื่อให้โครงการหรือกิจการผ่านได้โดยง่าย แทนที่จะผ่านคณะกรรมการผู้ชำนาญการปกติ ซึ่งจะผ่านยากกว่า


- การอนุญาตโครงการด้านโครงสร้างพื้นฐาน ร่างพรบ.EEC ยกอำนาจให้ครม. สามารถกำหนดให้หน่วยงานของรัฐหน่วยงานใดหน่วยงานหนึ่ง (ซึ่งก็อาจจะเป็นสำนักงานคณะกรรมการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก) ดำเนินการจัดทำโครงสร้างพื้นฐาน ทั้งที่อยู่ในและ "นอกเขต" พัฒนาพิเศษภาคตะวันออก "แต่เพียงหน่วยงานเดียว" ได้

คือ "รวบ" อำนาจการอนุญาตที่อยู่ในหน่วยงานต่างๆ ให้มาอยู่ที่หน่วยงานเดียว และสามารถทำได้ไปจน "นอกเขต" พัฒนาพิเศษอีกด้วย

ลองนึกภาพ หากอำนาจในการอนุญาตให้ใช้พื้นที่อนุรักษ์ (เช่น อุทยานแห่งชาติ) ถูก "รวบ" มาให้สำนักงานเขตพัฒนาพิเศษเป็นผู้ให้การอนุญาต (แทนที่จะเป็น กรมอุทยานฯ เช่นในปัจจุบัน) แล้วอะไรจะเกิดขึ้น ในเมื่อหน่วยงานที่คิดโครงการกับหน่วยงานที่อนุมัติโครงการเป็นหน่วยเดียวกัน

อำนาจที่จะถูกรวบนี้จะรวบถึงอำนาจของ "องค์การปกครองส่วนท้องถิ่น" ในการอนุญาตโครงการต่างๆ เช่น การให้อนุญาตโครงการที่อาจเป็นอันตรายต่อสุขภาพ ตามพรบ.การสาธารณสุข เป็นต้น ก็จะถูกรวบมาไว้ที่หน่วยงานเดียวได้ด้วยเช่นกัน

มาตรา ๔๓ ของร่าง พ.ร.บ. เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (ฉบับก่อนเข้าที่ประชุมคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 11 เมษายน 2560) ระบุว่า

“ผู้ได้รับอนุญาตให้ประกอบกิจการหรืออยู่อาศัยในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ อาจได้รับสิทธิประโยชน์อย่างใดอย่างหนึ่งหรือหลายอย่างตามที่กำหนดในประกาศจัดตั้งเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ ดังต่อไปนี้

(๑) สิทธิในการถือกรรมสิทธิ์ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นของคนต่างด้าว

ต่อมาใน มาตรา ๔๔ ของร่างดังกล่าวระบุว่า

“ผู้ได้รับอนุญาตให้ประกอบกิจการหรืออยู่อาศัยในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ ซึ่งเป็นคนต่างด้าวและได้รับสิทธิตามมาตรา ๔๓ (๑) มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินภายในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษได้โดยไม่ต้องได้รับอนุญาตตามประมวลกฎหมายที่ดิน”
ขอเน้นคำว่า “โดยไม่ต้องรับอนุญาตตามประมวลกฎหมายที่ดิน” แปลว่า ถ้าได้รับอนุมัติจากสำนักงานเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกแล้ว สามารถเช่าที่ดินได้เลย

ต่อมาอีก ในมาตรา ๔๖ ของร่างพ.ร.บ. เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก

“การเช่า หรือให้เช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ มิให้นำมาตรา ๕๔๐ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมาตรา ๕ แห่งพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒ มาใช้บังคับ”

สรุปว่า ให้ยกเลิก “มาตรา ๕ แห่งพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒” ทั้งที่ เป็นกฎหมายที่ฝ่ายรัฐบาลอ้างถึงนะครับ

สรุปว่า สิ่งที่จะถูกยกเลิกไปตามร่างกฎหมายเขตเศรษฐกิจพิเศษนี้ประกอบด้วย มาตรา ๕๔๐ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕ แห่งพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒ และการไม่จำเป็นต้องได้รับอนุญาตตามประมวลกฎหมายที่ดิน

คราวนี้ เรามาดูสิ่งที่จะต้องถูกยกเลิกไปตามร่าง พ.ร.บ. นี้มีเนื้อหาอะไรบ้าง?

เริ่มต้นกันจาก มาตรา ๕๔๐ ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งระบุว่า

“อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่า สามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้นท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี อนึ่งกำหนดเวลาเช่าดังกล่าวมานี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้องอย่าให้เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา”

แปลง่ายๆ ว่า ต่อไปในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก การเช่าที่ดินจะสามารถทำสัญญาเช่าได้นานกว่า ๓๐+๓๐ ปี นะครับ
ต่อมา มาดู มาตรา ๕ แห่งพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒ ที่ถูกยกเลิกไป


มาตรา ๕ แห่งพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒ ระบุให้ ชาวต่างชาติสามารถเช่าที่ดินได้ ๕๐+๔๙ ปี จริงอยู่ แต่ไม่ใช่ใครก็เช่าได้ครับ

มาตรา ๕ แห่งพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒ ในวรรคที่สองระบุว่า “การเช่าที่ดินที่มีเนื้อที่เกินกว่าหนึ่งร้อยไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากอธิบดี (กรมที่ดิน) ตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขที่กำหนดในกฎกระทรวง”

ส่วนในวรรคที่สามระบุว่า “การจดทะเบียนการเช่าตามพระราชบัญญัตินี้ การกำหนดประเภทของพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่ให้ทำการเช่า และการใช้หรือการเปลี่ยนแปลงประเภทการใช้อสังหาริมทรัพย์ตามที่เช่า ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขที่กำหนดในกฎกระทรวง”

ซึ่งในเว็บไซด์ของกรมที่ดิน ระบุเงื่อนไขในการขอเช่าที่ดินของต่างชาติไว้ชัดเจน แยกเป็น 2 กรณีคือ กรณีที่เช่าที่ดินไม่เกินกว่า ๑๐๐ ไร่ และกรณีที่เช่าที่ดินเกินกว่า ๑๐๐ ไร่

กรณีแรก คือ การเช่าที่ดินไม่เกินกว่า ๑๐๐ ไร่ มีเงื่อนไขสำคัญ ๓ ข้อ

หนึ่ง เงื่อนไขด้านสถานที่ตั้ง อสังหาริมทรัพย์ที่จะจดทะเบียนเช่าจะต้องอยู่ในบริเวณหนึ่งบริเวณใด ดังนี้
(1) บริเวณที่กำหนดให้เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง
(2) เขตนิคมอุตสาหกรรมตามกฎหมายว่าด้วยการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย

สรุปง่ายๆ ว่า ต่างชาติเช่าได้เฉพาะในเขตนิคมอุตสาหกรรมและพื้นที่พาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมตามกฎหมายผังเมืองเท่านั้น (แต่ต้องผ่านอีก 2 เงื่อนไขด้วย)

สอง เงื่อนไขด้านประเภทของการลงทุน ประเภทของพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่จดทะเบียนเช่าต้องมีลักษณะอย่างหนึ่งอย่างใด ดังนี้

(1) พาณิชยกรรมที่มีการลงทุนไม่ต่ำกว่ายี่สิบล้านบาท
(2) อุตสาหกรรมที่สามารถขอรับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
(3) พาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจและสังคมของประเทศตาม ที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดโดยความเห็นชอบของคณะรัฐมนตรี

พูดง่ายๆ เช่าที่ดินได้เฉพาะอุตสาหกรรมบางประเภทเท่านั้น


สาม เงื่อนไขการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว ประเภทของพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่ให้คนต่างด้าวจดทะเบียนการเช่าได้ต้อง เป็นประเภทที่คนต่างด้าวสามารถประกอบธุรกิจได้ตามกฎหมาย ว่าด้วยการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว
หรือไม่อนุญาตให้ต่างชาติเช่าที่ดินเพื่อมาทำกิจการที่ห้ามให้คนต่างชาติทำ

กรณีที่สอง คือ การเช่าที่ดินเกินกว่า ๑๐๐ ไร่

สำหรับการเช่าที่ดินมีเนื้อที่เกินกว่าหนึ่งร้อยไร่นั้น นอกจากจะต้องอยู่ในหลักเกณฑ์ทั้งสามข้อข้างต้นแล้ว ยังจะต้องอยู่ภายใต้หลักเกณฑ์ “อย่างหนึ่งอย่างใด” ดังต่อไปนี้ด้วย

1. เป็นการประกอบกิจการที่เพิ่มมูลค่าการส่งออกหรือสนับสนุนการจ้างแรงงานภายในประเทศ
2. เป็นการประกอบกิจการที่ยังไม่มีในราชอาณาจักรหรือมีแต่ไม่เพียงพอ
3. เป็นการประกอบกิจการที่มีกรรมวิธีการผลิตที่ทันสมัยหรือเป็นการพัฒนาด้านเทคโนโลยี
4. เป็นการประกอบกิจการที่เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจและสังคมของประเทศอย่างสูง ตามที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดโดยความเห็นชอบของคณะรัฐมนตรี
5. ในกรณีที่คนต่างด้าวเป็นผู้เช่า ผู้เช่าช่วง หรือผู้รับโอนสิทธิการเช่า การประกอบพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมนั้นจะต้องมีการลงทุนไม่น้อยกว่าหนึ่ง ร้อยล้านบาท โดยไม่รวมถึงจำนวนเงินค่าเช่า และต้องนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝาก เงินตราต่างประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอก ประเทศ ตามจำนวนเงินลงทุนทั้งหมด

แถมในวรรคสุดท้ายของมาตรา ๕ ยังระบุด้วยว่า “ให้อธิบดีมีอำนาจเพิกถอนการจดทะเบียนการเช่าที่ฝ่าฝืนหรือมิได้ปฏิบัติตามความในวรรคสอง และวรรคสาม” (หรือไม่ทำตามเงื่อนไขที่ได้กล่าวไปข้างต้น)


กระบวนการและเงื่อนไขทั้งหมดตามมาตรา ๕ รวมถึงอำนาจของอธิบดี ที่ได้กล่าวไปแล้วต้นนั้น จะถูกยกเลิกไปตามร่าง พรบ.เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก

แปลว่า การเช่าที่ดิน ของชาวต่างชาติ จะเป็นไปได้โดยสะดวก กรมที่ดินไม่มีอำนาจจะกำหนดกฎเกณฑ์ ไม่มีอำนาจจะพิจารณา รวมถึงไม่มีอำนาจจะเพิกถอนสัญญาเช่าดังกล่าวอีกด้วย

สิ่งที่อาจต้องกังวลเพิ่มเติมก็คือ ร่างพ.ร.บ. เขตพัฒนาพิเศษ เขียนไว้ในลักษณะที่เมื่อได้รับอนุญาตจากสำนักงานเขตพัฒนาพิเศษให้ลงทุนแล้ว ผู้ประกอบการก็สามารถเช่าที่ดินในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษได้เลย โดยไม่ต้องขออนุญาตเช่าที่ดินอีก
โดยผู้ประกอบการต่างชาติเหล่านั้นจะสามารถเช่าที่ดินแปลงอื่นๆ (ในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ) ก็ได้ เพื่อทำกิจการอื่นๆ ก็ได้ โดยไม่จำกัดเฉพาะที่ได้รับอนุญาตในตอนแรก ต่างจากเดิมที่กรมที่ดินจะพิจารณาความจำเป็นในการให้อนุญาตเป็นรายแปลงไป

ทั้งหมดเหล่านี้ ฝ่ายรัฐบาลไม่ได้กล่าวถึงเลย เอาแต่อ้างกฎหมายที่ตนกำลังเสนอให้ “ยกเว้น” เท่านั้น

กล่าวโดยสรุป ในปีพ.ศ. ๒๕๔๒ (๒ ปีหลังจากต้มยำกุ้ง) ภายใต้แรงกดดันของสถาบันการเงินของโลก รัฐบาลไทยจำเป็นต้องออกพระราชบัญญัติที่ยอมให้คนต่างชาติเช่าที่ดินได้ ๕๐+๔๙ ปี แต่ก็ตั้งเงื่อนไขในการเช่าที่ดินไว้มากมายพร้อมกับสงวนเงื่อนไขในการให้อนุญาตและเพิกถอนไว้ด้วย จนการเช่าที่ดินของชาวต่างชาติเป็นไปอย่างจำกัด

แต่ปัจจุบัน รัฐบาล คสช. ซึ่งต้องการให้ต่างชาติเข้ามาลงทุนในประเทศไทยมากขึ้น กำลังเสนอให้ยกเลิกเงื่อนไขและอำนาจเหล่านั้น เพื่อให้นักลงทุนต่างชาติที่ได้รับอนุมัติจากสำนักงานเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกให้เข้ามาลงทุนในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ ก็สามารถเช่าที่ดินได้เลย โดยไม่ต้องขออนุญาตและไม่ต้องทำตามเงื่อนไขของกรมที่ดิน ตามที่เคยเป็นมา (และยังใช้บังคับอยู่ในอีก ๗๔ จังหวัดของประเทศ)

อำนาจทั้งหมดในการให้ชาวต่างชาติเช่าที่ดินจึงถูกโอนมาเป็นอำนาจของสำนักงานเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก ถ้าสำนักงานนี้อนุญาตให้ลงทุนแล้วก็ไม่ต้องทำตามกฎหมายที่ดินอีกต่อไป

ทั้งหมดคือ รายละเอียดที่ผมหามาและลองวิเคราะห์ให้ฟังครับ ส่วนเพื่อนๆ จะคิดเห็นอย่างไร? และจะมีอะไรแนะนำเพิ่มเติมก็ยินดีเลยครับ

และขออภัยที่ต้องใช้เวลาอธิบายอย่างยืดยาวครับ